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REITs就是房地產信托投資基金，是房地產證券化的重要手段。具體而言，REITs是一種以發(fā)行股票或收益憑證的方式匯集眾多投資者的資金，由專門投資機構進行房地產投資經營管理，并將投資綜合收益按比例分配給投資者的一種信托基金。
Part1：REITs的收益從哪里來？
REITs的收益主要來源于租金收入和房地產升值，收益的大部分將用于發(fā)放分紅。當我們談論REITs的收益來源時，一定要區(qū)分REITs的投資對象，投資對象的不同，自然會引發(fā)收益來源的差異。根據投資對象的不同，REITs可以分為權益型、抵押貸款型和混合型三大類
權益型：這一類REITs收益來源主要來源于兩部分：第一部分是物業(yè)和房地產等產生的穩(wěn)定的租金收入；第二部分是房產本身價值的升值。這個概念很好理解，而且從目前的成熟市場的實踐來看，權益類的REITs占據了較大的市場和比重，是REITs一種主流方式。
不過值得注意的是，權益型REITs持有的物業(yè)類型大部分屬于非住宅類物業(yè)，包括商場、酒店、工業(yè)廠房、物流中心等。
抵押貸款型：抵押貸款型其主要的投資對象就是房地產的抵押貸款或者抵押貸款的支持證券（MBS），收益來源就是抵押貸款產生的利息。
混合型：混合型則是兩者的混合，既有權益型又有抵押貸款型。
不僅如此，REITs產生收益的會按照一個較大的比例（通常是90%）會用于發(fā)放分紅。而且從國外的運作情況來看，REITs的長期收益非常可觀。除了08年金融危機那樣特殊的年份，其他時間都實現了較好的盈利。REITs長期回報率較高，與股市、債市的相關性較低。REITs其實是房地產證券化的一種，是把流動性較低的、非證券形態(tài)的房地產投資，直接轉化為資本市場上的證券資產的金融交易過程。
Part2：REITs的特點是什么？
與我國信托純粹屬于私募性質所不同的是，國際意義上的REITs在性質上等同于基金，少數屬于私募，但絕大多數屬于公募。REITs既可以封閉運行，也可以上市交易流通，類似于我國的開放式基金與封閉式基金。近二十年來，北美地區(qū)的REITs收益最佳(13.2%)，歐洲次之(8.1%)，亞洲REITs的平均收益最低(7.6%)；由于歐債危機的影響，歐洲REITs收益率迅速下降至-9.2%，而北美地區(qū)的REITs則取得了12.0%的平均收益。可見，在不同時間區(qū)間內，不同國家和地區(qū)的房地產景氣程度往往大相徑庭。
Part3：為什么要大力發(fā)展REITs？
REITs通過資金的“集合”，為中小投資者提供了投資房地產業(yè)的機會；專業(yè)化的管理人員將募集的資金用于房地產投資組合，分散了房地產投資風險；投資人所擁有的股權可以轉讓，具有較好的變現性。
REITs對投資者而言，擴大了投資范圍，提供了一種相對安全、收益穩(wěn)定、流動性強、信息透明且與傳統的股票、債券等投資產品相關性較低的產品。REITs不像傳統的房地產信托，動輒100萬甚至300萬起的投資門檻，將大部分投資者排除在外。而且采用公司化的治理結構，專業(yè)化的管理人員能夠將募集的資金嚴格用于房地產投資組合，不僅分散了房產投資本身的風險，而且投資人擁有的份額絕對是可以采取股權轉讓的形式，提供了較高的流動性和便利性。
REITs對政府而言，可以幫助盤活社會存量房產，從而擴大稅基。
資料來源：
https://www.sohu.com/a/128918086_530597（搜狐）
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